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あなたの言葉にできない真のニーズを引き出し、プロの技術で具現化！

毎日幸せを感じる住まいを提供する「幸せリフォームプロデューサー」
ウイルの米山直輝です。

今回は、リフォーム・リノベーション前提の物件探し方について書いていきます。

中古物件購入後のリフォームを考える方からのご相談

最近は、横須賀への移住を考えている方や、中古戸建てを購入して自分たちらしく住みたいという方から、このようなご相談をいただくことがあります。

 

中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションするのは、新築よりも立地を選びやすかったり、予算に合わせて必要なところから直せたり、自分たちらしい暮らしをつくりやすく、とても良い選択肢です。

ただし、ここで注意したいことがあります。
それは、安く買えた物件が、必ずしもトータルでお得になるとは限らないということです。

購入後に雨漏りやシロアリ、屋根・外壁の大きな劣化が見つかると、予定していたリフォーム費用を大きく超えてしまうことがあります。

今日は、リフォーム専門店だからこそ分かる視点で、リフォーム・リノベーション前提の物件の探し方と、購入前に見ておきたいポイントをお伝えします。

リフォーム・リノベーション前提の物件探しとは？

リフォーム・リノベーション前提の物件探しとは、ただ「中古住宅を探す」ということではありません。

購入後にどんな工事が必要になるか。
どこまで直せる家なのか。
予算内で理想の暮らしに近づけられるか。

そこまで考えながら物件を選ぶことです。

プロの目線で見極めるべき「見えないリスク」

物件情報を見ると、築年数、土地面積、建物面積、駅からの距離、価格などは分かります。でも、リフォームにどれくらい費用がかかりそうかまでは、なかなか分からないですよね。

特に戸建ての場合は、外から見ただけでは判断しづらい部分がたくさんあります。

たとえば、こういった部分です。

・屋根の傷み
・外壁のひび割れ
・雨漏りの跡
・床の傾き
・水回りの配管
・シロアリ被害
・断熱性
・耐震性
・間取り変更のしやすさ

不動産会社さんは物件売買のプロです。

一方で、リフォーム会社は「その家をどう直せるか」「直すといくらかかりそうか」を見るプロです。

なので、リフォーム・リノベーション前提で物件を探すなら、購入前からリフォーム店やリフォームもできる不動産屋の目線を入れておくと安心です。

リフォームとリノベーションの違い

リフォーム

まず、リフォームとリノベーションの違いを簡単に整理します。
一般的に、リフォームは古くなった部分や壊れた部分を直して、元の状態に近づける工事を指すことが多いです。

リフォームとして扱われることが多い工事は、キッチン・浴室・トイレなどの交換、クロスや床の張り替え、外壁塗装・屋根補修などです。

リノベーション

一方、リノベーションは、今の暮らしに合わせて住まいの価値や使い方を大きく変える工事です。

たとえば、
・和室をなくして広いLDKにする
・壁を取って開放的な間取りにする
・二世帯住宅にする
・断熱性を高める
・水回りの位置を変える
・古い家を今のライフスタイルに合わせる
といった工事です。

大切なのは「何のために直すのか」

キッチン交換だけならリフォーム。でも、キッチンの位置を変えて、壁を取って、LDK全体を作り直すならリノベーションに近くなります。

ただ、正直言ってどこまでがリフォームでどこからがリノベ―ションという線引きは無いので、同じ工事でもどちらの言葉を使って頂いても大丈夫ですので安心してください。

大切なのは言葉の違いよりも、何のために直すのかです。

見た目をきれいにしたいのか。
老後も安心して暮らしたいのか。
移住後の暮らしを快適にしたいのか。
家族が集まりやすい間取りにしたいのか。

目的によって、選ぶべき物件も変わります。

物件の購入や工事にはどれくらい費用がかかる？

中古物件を購入してリフォーム・リノベーションする場合、考えるべき費用は大きく分けて3つあります。

 

ここで多い失敗が、物件価格だけを見て判断してしまうことです。

たとえば、予算が3,000万円だった場合、「2,500万円の中古物件を買って、残り500万円でリフォームしよう」と考える方もいらっしゃいます。

もちろん、それでうまくいくケースもあります。

でも、実際には登記費用、仲介手数料、住宅ローン関連費用、引っ越し費用、家具・家電の購入費などもかかります。

さらに、築年数が古い戸建ての場合は、見た目のリフォーム以外に、屋根・外壁・水回り・配管・電気・床下などの工事が必要になることもあります。

すると、当初考えていた「500万円でリフォーム」が足りなくなることがあります。

ムダなコストを抑えるポイント

リフォーム費用を抑えるうえで大切なのは、何でも安くすることではありません。

お金をかけるところと、今はかけなくていいところを分けることです。

たとえば、見た目は後からでも変えられます。
クロスや内装、照明、収納などは、暮らしながら少しずつ整えることもできます。

でも、屋根、外壁、防水、給排水、シロアリ、雨漏りなどは、後回しにすると被害が広がることがあります。

特に戸建ての場合、家を守る部分を後回しにすると、後から大きな費用になることがあります。

現場で見ていても、「先にここを直しておけば、ここまで大きな工事にならなかったかもしれない」というケースはあります。

逆に、購入前にしっかり確認できていれば、
「この物件なら、まず水回りと内装を優先しましょう」
「この家は屋根と外壁を先に見た方がいいですね」
「間取り変更より、断熱や段差解消を優先した方が暮らしやすいです」
といった判断やご提案がしやすくなります。

リフォーム・リノベーション前提の物件探し方で大事なのは、物件価格＋工事費＋優先順位をセットで考えることです。

リフォーム・リノベ向き物件の見極め方は？ポイント5つ

では、リフォーム・リノベーションに向いている物件は、どこを見ればいいのでしょうか。
ここでは、戸建てを中心に見ておきたいポイントを5つ紹介します。

1. 間取り変更のしやすさ

リノベーション前提で物件を探す場合、まず気になるのが間取りです。

「壁を取って広いLDKにしたい」
「和室を洋室にしたい」
「子どもが独立したので、夫婦で暮らしやすい間取りにしたい」
「将来のために1階だけで生活できるようにしたい」
こういったご希望は多いです。

ただし、すべての壁が自由に取れるわけではありません。建物には、家を支えている大事な壁や柱があります。

特に木造戸建ての場合、耐震性に関わる壁を取ってしまうと、建物の強さに影響することがあります。

そのため、間取り変更をしたい場合は、
・取れる壁かどうか
・柱や梁の位置
・耐震性に問題がないか
・水回りの移動が現実的か
・階段の位置
・窓の位置
などを確認する必要があります。

「この壁を取れば広くなりそう」と思っても、実際には難しい場合があります。
逆に、少し工夫すれば大きく間取りを変えなくても、十分暮らしやすくなることもあります。
ここは、現地で見ると分かることが多いです。

2. 水回りの状態

中古戸建てで費用がかかりやすいのが、水回りです。

キッチン、浴室、洗面、トイレは、毎日使う場所です。
見た目が古いだけなら交換で対応できますが、注意したいのはその奥です。

たとえば、
・床がふかふかしている
・水漏れの跡がある
・浴室まわりの土台が傷んでいる
・配管が古い
・排水の流れが悪い
・湿気やカビのにおいが強い
こういった場合は、設備交換だけでは済まないことがあります。

特に昔ながらのタイルのお風呂は、見た目はまだ使えそうでも、下地や土台に水が回っていることがあります。

もちろん、タイルのお風呂がすべて悪いわけではありません。ただ、ユニットバスに交換する場合は、解体してみて初めて分かる傷みが出てくることもあります。

購入前の段階で、「水回りは交換する予定だから大丈夫」と考えるのではなく、周辺の床や壁、床下の状態まで見ておくと安心です。

とはいえ、あとでびっくりする追加工事が出ては困りますよね？

3100件以上の施工実績を持つ横須賀市のリフォーム会社「ウイル」では、どのくらいの追加工事がかかるかを先にお伝え出来ます。

特に現状がタイル貼りのお風呂の場合では、感覚では8割くらいの家で、どこかしら土台が腐っている部位を発見しますので、追加工事ではなく、見積もりに土台補修などを先に入れておくことが多いです。

3. 屋根・外壁の状態

戸建てのリフォームで、忘れてはいけないのが屋根と外壁です。
室内がきれいでも、屋根や外壁が傷んでいると、雨水の侵入につながることがあります。

購入前に見ておきたいのは、
・外壁のひび割れ
・塗装の剥がれ
・チョーキング
・シーリングの割れ
・屋根材のズレや浮き
・板金部分のサビ
・雨どいの破損
・ベランダ防水の劣化
などです。

横須賀の場合は、海に近いエリアも多いため、塩害にも注意が必要です。
同じ横須賀市内でも、海からの距離、風向き、建物の向き、雨が当たる場所かどうかで傷み方は変わります。

海沿いの暮らしは気持ちがいいです。本当に、いいですよね。

でも、潮風は家にとっては負担になることがあります。特に金属部分のサビや、外壁・屋根の劣化が早く出ることがあります。

ですので、横須賀で中古戸建てを探す場合は、立地の気持ちよさだけでなく、外まわりのメンテナンス費用も含めて考えることが大切です。

横須賀ならではの塩害についてはこちらのブログに詳しく記載してあります。

塩害に強い家づくりで抑えたいリフォームポイントは？普段のお手入れ方法までご紹介！

4. 雨漏り・傾き・シロアリの有無

これは、本当に大事です。
中古物件を見るときに、室内のきれいさだけで判断してはいけません。

壁紙が張り替えられていてきれいに見えても、雨漏りの跡が隠れている場合があります。

見ておきたいのは、
・天井のシミ
・壁のシミ
・窓まわりの傷み
・押し入れの中のカビ
・床の沈み
・建具の開け閉めのしづらさ
・床下の湿気
・木部の食害
・基礎のひび割れ
などです。

特に、雨漏り・傾き・シロアリは、購入後に分かると大きな負担になる可能性があります。

「少し直せば大丈夫」と思って購入したら、実は下地まで傷んでいた。
「安い物件だと思ったら、住む前に大きな補修が必要だった」

こうなると、せっかくのリフォーム計画が大きく変わってしまいます。

もちろん、古い家だからすべてダメということではありません。築年数が経っていても、しっかり手入れされている家はあります。

大切なのは、傷みがあるかどうかだけでなく、どの程度で、直すのにどれくらいかかりそうかを購入前に知ることです。

5. 駐車場・道路・工事のしやすさ

意外と見落としやすいのが、工事のしやすさです。
リフォーム・リノベーションでは、材料を運んだり、職人が車を停めたり、廃材を搬出したりします。

そのため、
・前面道路が狭い
・駐車スペースがない
・階段が多い
・高低差がある
・搬入経路が狭い
・近隣との距離が近い
といった場合は、工事の手間や費用に影響することがあります。

特に横須賀は、坂道や高低差のある場所もあります。
眺めが良い家、静かな住宅地、海が近い家。魅力はたくさんあります。

ただ、工事のことまで考えると、材料搬入や足場設置がしやすいかも確認しておきたいところです。物件選びでは、家の中だけでなく、家のまわりも大事です。

購入前にリフォーム店に相談するべき？

結論からいうと、リフォーム・リノベーション前提で中古戸建てを探しているなら、購入前の相談がおすすめです。

なぜなら、購入してからでは変えられないことがあるからです。

「買った後に相談すればいい」と思われる方も多いです。
もちろん、購入後でもリフォームのご相談はできます。

でも、購入前に相談しておくと、
・希望の工事ができそうか
・優先して直すべき場所はどこか
・大まかな費用感
・買ってから予算オーバーになりそうか
・避けた方がいいリスクがないか
を確認しやすくなります。

現場でよくあるのは、
「この間取りにしたいと思って買ったけど、構造的に難しかった」
「水回りを移動したかったけど、思ったより費用がかかった」
「外壁と屋根の工事が必要で、内装にかける予算が減ってしまった」
というケースです。

購入前にリフォーム店へ相談していれば、こうしたズレを減らせます。

もちろん、不動産会社さんとの連携も大切です。

物件探しは、不動産会社さん。
工事の見極めは、リフォーム会社。

この両方の視点を持つことで、失敗しにくくなります。

購入を避けたい戸建ての中古物件の特徴は？

では、リフォーム・リノベーション前提でも、注意した方がいい物件にはどんな特徴があるのでしょうか。

ここでは、購入前に慎重に見たいポイントを紹介します。

雨漏り・傾き・シロアリが疑われる家

雨漏り、傾き、シロアリは、特に注意したいポイントです。
これらは、表面だけ直しても根本解決にならないことがあります。

たとえば雨漏りの場合、天井のクロスを張り替えれば見た目はきれいになります。
でも、屋根や外壁、ベランダ防水、サッシまわりなど、原因を直さなければまた雨漏りする可能性があります。

傾きも同じです。
床だけを張り替えても、建物全体の問題がある場合は根本的な解決にならないことがあります。

シロアリも、被害の範囲によっては土台や柱の補修が必要になることがあります。こういった家は、必ずしも購入してはいけないという意味ではありません。

ただし、購入前にしっかり調査して、補修費用も含めて判断する必要があります。安く買える理由がある物件は、その理由をきちんと確認することが大切です。

追加工事が増えやすい家

中古住宅のリフォームでは、解体してから分かることがあります。
これは正直、あります。

壁を開けてみたら下地が傷んでいた。
床を剥がしたら湿気で木部が弱っていた。
浴室を解体したら土台が傷んでいた。

こういったことは、古い家では起こりえます。

ただし、購入前の段階である程度リスクを予測することはできます。
追加工事が増えやすい家には、たとえばこんな特徴があります。

・長年メンテナンスされていない
・屋根や外壁の傷みが目立つ
・室内に湿気やカビのにおいがある
・床が沈む場所がある
・水回りのまわりが傷んでいる
・外まわりの金属部分にサビが多い
・過去のリフォーム履歴が分からない
・増築部分があるが詳細が分からない

このような場合は、最初の見積もりだけで判断せず、予備費も含めて考えておくと安心です。
リフォーム・リノベーション前提の物件探し方で一番大切なのは、夢を見ることと同じくらい、現実を見ることです。

ちょっと厳しい言い方ですが、ここを見ないと後で困ります。
でも逆に言えば、ここを見ておけば安心して前に進めます。

横須賀で安心して進めるには？

横須賀で中古戸建てを購入して、リフォーム・リノベーションを考えている方は、物件を決める前に一度ご相談ください。

特に、
・移住前で土地勘がまだない
・海の近くの家を検討している
・築年数の古い戸建てを見ている
・購入後のリフォーム費用が不安
・どこまで直せる家なのか知りたい
・予算内でできることを整理したい
という方は、早めの相談がおすすめです。

横須賀は、海も山もあり、エリアごとに住まいの特徴が違います。

海に近い場所では塩害。
坂のある場所では搬入や工事のしやすさ。
築年数の古い住宅地では、屋根・外壁・水回り・耐震性。

見るべきポイントは、物件によって変わります。

ウイルでは、横須賀市周辺の住まいを対象に、リフォーム・リノベーションのご相談を承っています。

「この物件、買っても大丈夫そうですか？」
「リフォームすると、どれくらいかかりそうですか？」
「ここは直せますか？」
「この家で老後も安心して暮らせますか？」

そんな段階のご相談でも大丈夫です。
購入前に分かることを、できるだけ分かりやすくお伝えします。

＼横須賀市の中古物件購入前のご相談はこちら／

ウイルの無料相談

物件探しは「買ってから」ではなく「買う前」が大切です

リフォーム・リノベーション前提の物件探し方で大切なのは、物件価格だけで判断しないことです。

中古戸建ては、うまく選べばとても魅力的です。

新築ではなかなか出会えない立地。
昔ながらのゆとりある間取り。
自分たちらしく変えられる楽しさ。
移住後の暮らしを育てていく面白さ。

でもその一方で、屋根、外壁、水回り、雨漏り、シロアリ、塩害、工事のしやすさなど、購入前に見ておきたいポイントもあります。

大切なのは、不安をゼロにすることではありません。
不安の正体を知って、予算と優先順位を整理することです。

そうすれば、必要以上に怖がらずに、納得して物件選びができます。

リフォーム・リノベーション前提で中古戸建てを探している方は、ぜひ購入前の段階でご相談ください。

横須賀での暮らしが、長く安心できるものになるように。
ウイルが、住まいづくりの入口からお手伝いします。